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“三道红线”之外的房企风险识别

  •   投资摘要:kxH采购招标网

      每周一谈:12月销售市场回温市场底部逐步夯实kxH采购招标网

      近期房企资金风险事件频繁,甚至不乏有“三道红线”全绿的房企,通过财务报表粉饰等操作,降低了公司表面的负债水平,然而水面之下公司的真实负债水平却往往难以洞见。对此我们简单梳理了观察公司经营风险的几个维度,以供参考。kxH采购招标网

      一线城市商品从“三道红线”的计算公式出发,无论净负债率、资产负债率或现金短债比,对公司杠杆水平的考核都着眼于报表中的负债科目,而表外负债及明股实债部分未纳入计算,房企仍有一部分债务未得到充分评估。kxH采购招标网

      从表外负债的本质出发,房企的长期股权投资是比较好的观察口径。长期股权投资反映了房企对外投资的规模,背后隐含的即是表外负债的水平。通过长期股权投资对公司总资产占比,我们可以大致了解公司非并表项目的相对规模,进而大致了解公司潜在的表外负债水平。kxH采购招标网

      对于明股实债的隐性债务规模,可以使用少数股东权益与少数股东损益的相对水平差额评估。使用少数股东权益与股东权益合计作比,我们可以了解公司权益中少数股东所占比例;使用少数股东损益与公司净利润作比,可以得到少数股东分红占比。两者计算结果会有一定偏差,但偏差值水平应相对稳定,若偏差水平较高则往往存在明股实债规模较高的可能。kxH采购招标网

      拿地强度反映了房企拓展规模的意愿与能力。拿地强度高背后一方面反映了房企的战略扩张意愿,更重要还是房企具备大规模拿地的资金实力。此外房企拿地的决策是在掌握自身全部资产负债水平的情况下,确定的资金支出动作,也能更好的从侧面反映出房企的现金流及资金盈余水平。kxH采购招标网

      商票作为在房企债务偿付顺序靠后的品种,其贴现率往往会最先反应房企的资金情况变化。因此我们可以在房企出现债务风险前,优先观察到商票贴现率攀升。相关数据可以从部分第三方机构获取,对预判房企资金运行情况有一定指导意义。kxH采购招标网

      关注具体事件及实地调研:包括公司负面舆论、具体项目经营情况、公司各利益相关方评价等。kxH采购招标网

      数据追踪(1月3-1月9日):由于跨年影响,部分数据出现较大幅变化kxH采购招标网

      新房市场:30城成交面积单周同比及累计同比分别为-3 PCT、-3 PCT,一线城市-19 PCT,-19 PCT,二线城市+45 PCT,+45 PCT,三线城市-44 PCT,-44 PCT。kxH采购招标网

      二手房市场:14城二手房成交面积单周同比-43 PCT,累计同比-23 PCT。kxH采购招标网

      土地市场(因跨年影响,本周土地数据无更新):100城土地供应建筑面积累计同比-88 PCT,成交建筑面积累计同比-88 PCT,成交金额累计同比-95PCT,土地成交溢价率为9%。kxH采购招标网

      城市行情:跨年及节假日逆反乡置业背景下,大型城市新房数据出现较大幅度下探,北京(-62 PCT)、上海(-8 PCT)、广州(-58 PCT)、深圳(-57PCT)、杭州(-57 PCT)、武汉(-54 PCT)、南京(-29 PCT)。kxH采购招标网

      投资策略:建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质性房企滨江集团、绿城中国等。kxH采购招标网

      风险提示:销售市场加速下行,个别房企出现债务违约暴雷,政策超预期调控。kxH采购招标网

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