投资摘要：nFa采购招标网

　　每周一谈：12月销售市场回温市场底部逐步夯实nFa采购招标网

　　近期房企资金风险事件频繁，甚至不乏有“三道红线”全绿的房企，通过财务报表粉饰等操作，降低了公司表面的负债水平，然而水面之下公司的真实负债水平却往往难以洞见。对此我们简单梳理了观察公司经营风险的几个维度，以供参考。nFa采购招标网

　　一线城市商品从“三道红线”的计算公式出发，无论净负债率、资产负债率或现金短债比，对公司杠杆水平的考核都着眼于报表中的负债科目，而表外负债及明股实债部分未纳入计算，房企仍有一部分债务未得到充分评估。nFa采购招标网

　　从表外负债的本质出发，房企的长期股权投资是比较好的观察口径。长期股权投资反映了房企对外投资的规模，背后隐含的即是表外负债的水平。通过长期股权投资对公司总资产占比，我们可以大致了解公司非并表项目的相对规模，进而大致了解公司潜在的表外负债水平。nFa采购招标网

　　对于明股实债的隐性债务规模，可以使用少数股东权益与少数股东损益的相对水平差额评估。使用少数股东权益与股东权益合计作比，我们可以了解公司权益中少数股东所占比例；使用少数股东损益与公司净利润作比，可以得到少数股东分红占比。两者计算结果会有一定偏差，但偏差值水平应相对稳定，若偏差水平较高则往往存在明股实债规模较高的可能。nFa采购招标网

　　拿地强度反映了房企拓展规模的意愿与能力。拿地强度高背后一方面反映了房企的战略扩张意愿，更重要还是房企具备大规模拿地的资金实力。此外房企拿地的决策是在掌握自身全部资产负债水平的情况下，确定的资金支出动作，也能更好的从侧面反映出房企的现金流及资金盈余水平。nFa采购招标网

　　商票作为在房企债务偿付顺序靠后的品种，其贴现率往往会最先反应房企的资金情况变化。因此我们可以在房企出现债务风险前，优先观察到商票贴现率攀升。相关数据可以从部分第三方机构获取，对预判房企资金运行情况有一定指导意义。nFa采购招标网

　　关注具体事件及实地调研：包括公司负面舆论、具体项目经营情况、公司各利益相关方评价等。nFa采购招标网

　　数据追踪（1月3-1月9日）：由于跨年影响，部分数据出现较大幅变化nFa采购招标网

　　新房市场：30城成交面积单周同比及累计同比分别为-3 PCT、-3 PCT，一线城市-19 PCT，-19 PCT，二线城市+45 PCT，+45 PCT，三线城市-44 PCT，-44 PCT。nFa采购招标网

　　二手房市场：14城二手房成交面积单周同比-43 PCT，累计同比-23 PCT。nFa采购招标网

　　土地市场（因跨年影响，本周土地数据无更新）：100城土地供应建筑面积累计同比-88 PCT，成交建筑面积累计同比-88 PCT，成交金额累计同比-95PCT，土地成交溢价率为9%。nFa采购招标网

　　城市行情：跨年及节假日逆反乡置业背景下，大型城市新房数据出现较大幅度下探，北京（-62 PCT）、上海（-8 PCT）、广州（-58 PCT）、深圳（-57PCT）、杭州（-57 PCT）、武汉（-54 PCT）、南京（-29 PCT）。nFa采购招标网

　　投资策略：建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质性房企滨江集团、绿城中国等。nFa采购招标网

　　风险提示：销售市场加速下行，个别房企出现债务违约暴雷，政策超预期调控。nFa采购招标网