中央经济工作会议提及，“加快推进保障性住房建设，平急两用公共基础设施建设，城中村改造等三大工程，加快构建房地产发展新模式”。中央金融工作会议提出，“因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等三大工程建设，构建房地产发展新模式”。7QH采购招标网

　　新发展模式需要新政策配套，展望2024年，我们预计供需两端，政策新暖风会继续吹。7QH采购招标网

　　前期政策放松效果如何？7QH采购招标网

　　随着“限购限价”政策相继放松，“认房不认贷”政策逐步推进，各类房地产放松政策今年不断出台，持续加码。如北京9月1日“认房不认贷”政策落地后，9月新房与二手房成交量分别实现环比41.1%与28.0%的增长，然而一月后均有大幅回落，10月新房与二手房成交分别环比下降13%与24.8%，二手房成交量回落至新政发布前水平。供给端受“保交楼”政策影响，1-10月住宅竣工面积40079万平方米，同比增长19.3%，但保交楼工作依然任重道远。7QH采购招标网

　　长期看，市场若要稳步企稳回暖，还需政策持续呵护。从需求端看，为引导住房需求顺利释放，因城施策措施有望进一步优化。从供给端看，住房短缺问题基本得到解决，但住房结构性不足问题仍然存在、住房质量与国际比较仍然存在差距，为适用供需变化新格局，供给端政策将稳步推进。7QH采购招标网

　　总之，2024年政策重点，需求端预计推动一二线城市继续因城施策放松调控，供给端预计稳步推进“三大工程”建设。7QH采购招标网

　　需求端：建议用好因城施策工具箱，支持刚需和改善需求7QH采购招标网

　　1、行政限制措施：解除限购或将进一步扩围、落实配套政策7QH采购招标网

　　当前，三四线城市需求端政策已基本放开。35城中，仍在实施限购的城市有9个；解除限购的城市有26个。33城已对限购措施进行了优化调整，调整措施主要是优化限购区域，放松或取消外籍社保缴纳期限，放宽多孩家庭限购套数，调整人才落户门槛，取消限购政策等。7QH采购招标网

　　未来政策需在持续优化过严过紧的行政限制政策的基础上，着重完善配套措施，打好政策组合拳。具体来说，一是继续根据现实情况放松限购区域，调整限购标准。限购政策仍可通过缩短限购社保或个税年限、放松特殊区域限购、取消单身限购、适当增加特定人群购房套数、优化离婚购房限制、优化人才购房、单位团购资格限制等政策多方面调整标准。二是优化购房优惠与购房补贴发放政策，扩大政策影响。可优化空间包括面对特定人群如人才购房、生育购房等需求时，适当扩充补贴范围、降低补贴标准，优化优惠线上申请程序、缩短补贴发放时间等，推动政策落地实施并传导市场。7QH采购招标网

　　2、金融改善措施：或将降低首付比例、房贷利率，优化普宅标准7QH采购招标网

　　从政策设定看。首套房认定标准，各城市已调至“认房不认贷”。首付比例方面，8月31日，中国人民银行、金融监管总局联合发文，首套商贷首付最低比例统一不低于20%，二套商贷款首付款最低比例统一不低于30%，各地可因城施策执行。利率方面，央行持续完善差别化住房信贷政策，贷款利率统一规定为二套房不低于LPR+20bp，首套房不低于LPR-20bp，各城可因城施策执行。而根据央行1月发布的首套住房贷款利率政策动态调整机制，房价连续3个月下跌的城市，可阶段性维持、下调或取消首套住房贷款利率下限。7QH采购招标网

　　从执行层面看。当前，各个城市金融政策最大的差异来自于首付比例、利率，但整体已有一定幅度的降低。三四线城市金融政策已较为宽松。首付比例，大部分已经降至首套20%、二套30%。利率，最低降至首套lpr-50bp、二套lpr+20bp。35城中，29城最低首付比例已经降至首套20%、二套30%。6城首付比例已有一定下调，首套（含非普通住宅）首付比例基本介于25%-30%、二套首付比例介于35%-50%。利率方面，35城中，8城首套降低至LPR-50BP，27城二套降低至LPR+20BP。大部分城市首套利率已触底，如北京首套利率城六区内为LPR+10bp，城六区外为LPR+0bp，上海首套利率为LPR-10bp，二套利率市区内LPR+30bp，市区外LPR+20bp。7QH采购招标网

　　未来的政策空间或包括：降低首付比例、降低房贷利率、优化普宅标准等。具体来说，一是进一步降低购房首付比例。商贷首付仍有下降空间，核心城市二套房首付比例仍可进一步降低。二是降低房贷利率加点数。11月百城首套主流房贷利率平均为3.87%，二套主流房贷利率平均为4.43%。部分城市加点仍然较高，意味着接下来房贷利率尤其是二套利率还有更多自主定价空间与下降的空间。三是优化普宅认定标准。随着12月14日北京与上海相继调整普宅认定标准，大部分城市的普宅认定标准已较为适应市场，目前可针对刚需和改善需求人群定向出台优惠政策，促进房地产消费。7QH采购招标网

　　3、税收优化措施：税收优惠政策或将扩围，降低交易税费7QH采购招标网

　　税收层面，当前出台的政策主要包括：阶段性换房个税返还、契税补贴。未来的政策空间或包括：增值税免征年限由5年缩短至2年、契税税率优惠、个人所得税减免、二手项目交易环节土增税减免。所得税方面，延续实施居民“卖一买一”中已缴纳的个人所得税予以退税的政策，目前该政策延续到2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。契税方面，目前各城市出台的政策包括针对特定群体或特殊情况下的契税减免、税率优惠等。苏州、盐城、衡阳、南宁等地相继出台契税减免政策的具体规定，按照住房面积、购买期限等条件给予契税补贴，此类政策与当地人的人才引进、家庭生育等政策相结合，全方面促进房地产市场发展。无锡、衢州等地已经发布有关通知，明确将个人住房转让增值税征免年限由5年调整为2年。未来我们预计税收优惠政策会在更多城市扩围，从新房市场、二手市场、租赁市场多方面协同释放利好，二手项目交易环节的土地增值税等多个税种有望施行进一步的优惠政策。持续推动税收政策连续性、精准性、制度性优化，确保税收优惠政策能快速高效传导到个人，最大程度释放政策利好。7QH采购招标网

　　供给端：积极推进城中村改造、保障性住房建设，构建房地产发展新模式7QH采购招标网

　　“三大工程”建设在重要会议中屡次被提及，是明年供给端的重要发力点，是稳定房地产市场的三板斧，是落实房地产发展新模式的抓手。2023年7月24日，政治局会议明确提出“要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。”2023年10月，中央金融工作会议再强调“加快保障性住房等三大工程建设，构建房地产发展新模式。”2023年11月，金融街论坛年会上人民银行表示“为保障性住房等三大工程建设提供中长期低成本资金支持。”2023年11月，住建部倪虹部长表示“加快三大工程建设是党中央作出的重大战略部署，是根据房地产市场新形势推出的重要举措。”7QH采购招标网

　　1、稳中求进推进城中村改造7QH采购招标网

　　城中村改造有利于消除城市建设治理短板、改善城乡居民居住环境条件、扩大内需、优化房地产结构，是一项难而正确的复杂系统工程。经过多年发展，城市核心区可供地块锐减，尤其是一二线城市，缺乏核心区土地供应。北京、上海、深圳、广州等城市核心区住宅用地供应十分稀缺，土地供应郊区化，但大量购房者的购房需求、租房者的租赁意愿回归城市核心区，造成了大城市住房供需错配的矛盾。城中村改造可以把城市核心区的土地重新释放供应出来，在此基础上，建造功能齐全的现代化建筑，满足多方需求。城中村存在产权、人员、空间的复杂性，所以政策提出，在改造方式上，采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式进行。在资金上，全市范围内统筹改造资金，既可以按市场化原则提供商业银行贷款，又可以将城中村改造项目纳入专项债券支持范围，同时鼓励民间资本参与。人民银行也提出将提供中长期低成本资金支持。在土地和规划上，实行指标全市、区域统筹，并实行净地出让。并且城中村在城市中承担给流动人口提供租赁住房的重要功能，所以城中村事实上也是住房保障体系中的组成部分，需要与保障性住房建设相结合。7QH采购招标网

　　城中村能切实拉动房地产销售，从为拆迁户提供的安置商品房、货币化安置的业主非定向再置业、改造地块腾退后供应的新建商品房、腾退后新增保障性住房等4方面拉动销售。据我们测算，预计2023-2027共5年平均改造周期拉动的销售范围为4.2-14.4亿平方米；其中2024年的销售拉动范围是0.8-2.9亿平方米。假定平均改造周期为2023-2027年共5年，测算范围为35个城市，包括城区常住人口在500万以上的21个超大特大城市和300~500万的14个Ⅰ型大城市。乐观情形下，总体预计城中村改造5年改造期内共拉动销量14.4亿平方米，其中2024年拉动2.9亿平方米。谨慎情形下，预计5年改造期内共拉动住宅销量4.2亿平方米，其中2024年拉动8307万平方米。7QH采购招标网

　　城中村改造有助于拉动房地产投资。在土地成交规模同比大幅下滑、新房销售恢复缓慢、企业资金压力等多因素影响下，预计2024年新开工修复节奏缓慢，进而影响房地产开发投资额。城中村改造可以有效拉动房地产投资，预计5年拉动投资范围4.4-12.1万亿元，占全国62.0万亿元房地产投资总额的7.2%-19.5%；其中2024年的投资拉动范围是0.7-1.9万亿元。7QH采购招标网

　　2、推动落实保障性住房建设7QH采购招标网

　　房地产不同发展阶段，会伴随不同的核心矛盾，对应不同的住房供应体系。1998年房改，主要为解决住房短缺。2008年开始大规模推进城镇保障性安居工程建设，主要为完善保障性安居工程体系。2015-2017年实施棚改三年计划，主要解决三四线住房过剩问题。2023年，着重解决工薪收入群体买不起商品房，而保障性住房供给不足的问题。未来将提高保障性住房在住房总供给中的占比，让人民住有所居，可以放开手脚为美好生活奋斗。7QH采购招标网

　　住房问题既是民生问题也是发展问题，推进保障性住房供给，既能解决工薪收入群体住房困难问题，更有助于促进房地产市场平稳健康发展，推动房地产业转型发展新模式。以人口净流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性住房供给，解决住房困难问题。在以人为核心的新型城镇化战略背景下，农业转移人口市民化形成的新市民住房需求韧性较强。常住人口市民化过程中必然产生较大住房需求，容易出现阶段性住房困难问题。通过增加保障性住房供给，让新市民、青年人进得来、留得下，增强流动人口在流入地的归属感，促进房价平稳运行。盘活低效能土地及住房，助力房地产市场平稳健康发展。适当改建存量商品住房，盘活闲置土地和低效工业、商业等非住宅用地建设保障性住房，既可以盘活房企现金流，也可以助力去库存。土地划拨、协议出让占比提升，有助于稳地价、稳房价。保障性住房建设也需要考虑，如何平衡资金、如何用地等问题，为达成保本微利的目标，划拨、协议出让土地占比将提升，会使地价得到合理控制，降低住房成本，更大程度上保障居民的住房需求。严格封闭管理，不得上市交易。建立公平公正的配售机制，满足人民群众“住有所居”愿望的同时，与商品房进行严格区分。从国际经验来看，以新加坡为例，组屋没有改变新加坡普通商品住房上涨的长期趋势，但其涨幅得到一定的抑制。在严格封闭管理的政策下，将实现房住不炒的同时，让商品住房回归商品属性。7QH采购招标网

　　“综合考虑市场形势，合理把握建设节奏。”保障性住房建设，综合考量房地产市场平稳健康发展，保障性住房与商品房、公共租赁住房相互支撑，共同组建完整的住房体系。为城镇住房收入困难家庭继续提供公共租赁住房保障并给予一定租金补助，为有意愿购房但买不起商品房的工薪阶层提供保障性住房，为有改善需求的居民提供与需求想匹配的商品房，让商品房回归商品属性。按需分别达成住房高质量，实现低收入靠保障，中等收入靠支持，高收入靠市场的完整住房体系，提供高质量居住条件，解决人民对住有所居的美好期待。7QH采购招标网

　　风险提示：市场超预期下行，导致土地成交、商品房销售不及预期；政策不及预期；研究视角不同导致对房地产政策解读的偏差；历史经验的适用性受限，导致政策推断存在偏差；各地市场差异大、政策落地节奏不一，导致的政策对照误差。7QH采购招标网