周度观点：本周三部门联合发文指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金；央行三季度货币政策执行报告提出因城施策实施好差别化住房信贷政策，更好满足购房者合理住房需求；证监会发文拟支持房地产企业合理债券融资需求；成都优化区域限购政策，兴城、厦门等地调控亦有所改善。我们强调市场融资收紧周期已经见底，需求端政策亦在不断宽松，短期建议关注超跌弹性房企金地集团、新城控股、绿城中国，同时持续关注融资、拿地及销售占优的强信用房企如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、万科A、滨江集团、越秀地产、天健集团等。物管建议优选关联房企风险可控、综合实力突出企业，如招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、星盛商业等。同时建议关注产业链机会，如东方雨虹、科顺股份、伟星新材、海螺水泥。mop采购招标网

　　政策环境监测：1）三部门印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》；2）长沙第三批集中土拍收官，后续将改为常态化推介。mop采购招标网

　　市场运行监测：1）成交环比回升，市场压力犹存。本周（11.12-11.18）新房成交2.8万套，环比增长9.4%，二手房成交1.5万套，环比增长0.2%。11月新房日均成交同比下降31.2%，降幅较10月扩大8.3pct。2）改善型需求占比环比上升。2022年10月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比升0.3pct至80.5%。3）库存环比持平，短期维持稳定。16城取证库存10374万平，环比持平。以销定产情形下后续绝对库存或维持稳定。4）土地成交、溢价率回落，二线占比提高。上周百城土地供应建面8762.4万平、成交建面2725.2万平，环比升39.7%、降40.5%；成交溢价率2.1%，环比降1.2pct。其中一、二、三线成交建面分别占比1.0%、28.7%、70.3%，环比分别降2.4pct、升3.6pct、降1.3pct。mop采购招标网

　　资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行65亿元，环比增加48亿元；内房企无海外债发行，环比减少7.5亿美元；境内外发行利率2.75%-7.5%，可比发行利率较前次有升有降。2）地产股：本周房地产板块涨0.23%，跑输沪深300（0.35%）；当前地产板块PE（TTM）12.9倍，估值处于近五年89.8%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为金地集团、万科A、保利发展；南向资金净流入前三房企为碧桂园、龙湖集团、雅居乐集团。mop采购招标网

　　风险提示：1）政策改善及时性低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。mop采购招标网