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多地政策调控升级,房贷利率持续提升

  •   房住不炒基调不变,长效机制持续完善,维持行业看好评级

      我们认为,地产仍是当前财政和投资的重要托底工具,政策将会处于当前“房住不炒+因城施策”框架下,但方向和力度则会相机而变。目前销售、区域政策等方面均持续向好,在宽信用的大环境下,限价政策有所松动利好房企利润率修复,存货价值有望得到重估。目前房地产板块估值有所修复,但仍处于历史低位。我们建议2021年2季度继续关注地产板块机会,维持行业看好评级。

      政策呈现多元化,多地政策调控升级

      政策呈现多元化,多地政策调控升级。政策调控方面,宁波六部门联合升级调控,扩大限购、限售、土拍限房价执行范围,收紧购房资格,制定热点二手房参考价,严审首付资金来源等;南京自落户之日起,2年内仅可在浦口、六合、溧水、高淳区范围内购买商品住房和二手住房;衢州江山市要求热点地块视情况采取“限房价、竞地价”等出让方式,热点地块土拍明确住宅限售5年(网签备案);南通提出实行地价房价精准化“双控”制度;长沙将建立法拍房精准限购名录库,对热点区域、楼盘法拍房进行限制,竞买人须具长沙购房资格。土地出让方面,北京、青岛、济南公布年内首批集中供地明细。市场规范方面,厦门十部门联合整治二手房市场,重点打击机构、个人违规使用信贷资金、公证代理囤积房源,规避交易税费、以及发布不实房源价格、宣传“学区房”等行为;北京西城区房管局联合多部门严打学区房炒作行为,包括对擅自对外发布房源信息、发布虚假房源信息、阴阳合同等行为进行了检查,下一步将继续加强对房地产中介行业的监管力度。租赁政策方面,厦门房协提议与租客建立一年期以上的稳定租赁关系,不得随意变更合同、设置霸王条款或合同陷阱;北京规范市场租房补贴发放,简化市场租房补贴领取手续;上海房管局印发通知,出租房源发布前需通过住房租赁公共服务平台,对房源信息的真实性、合规性和有效性进行校验。

      成交:一二手成交增长靓眼

      (1)新房:2021年第17周,全国32城成交面积486万平米,同比增加16%,环比下降18%;从累计数值看,年初至今32城累计成交面积达8740万平米,累计同比增加91%。(2)二手房:全国9城成交面积为148万平米,同比增速14%,前值27%;年初至今累计成交面积2104万平米,同比增速56%,较前值下降4个百分点。

      资金:单周发债规模减少,利率有所分化

      (1)单周发债规模环比下降。2021年第17周,信用债发行59.8亿元,同比减少77%,环比减少42%,平均加权利率4.24%,环比增加57BPs;海外债发行2.9亿美元,同比减少0%,环比减少69%,平均加权利率4.3%,环比减少116BPs。(2)房贷利率触底回升。2021年4月,全国首套房贷款平均利率为5.31%,环比上涨4个基点;二套房贷款平均利率为5.59%,环比上涨2个基点。

      风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动。

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