核心观点qkF采购招标网

　　1、政策支持延续，促进行业高质量发展：2023年以来，中央延续对物业相关的支持政策，集中在家政服务、家居消费、完整社区建设和养老服务层面；同时提及“标准”和“质量”，人民日报推出“关注小区物业服务”系列报道，探讨如何进一步提升物业服务的水平和质量，让小区居民生活更舒心；地方政府积极落实中央政策，充分肯定物业在小区治理作出的贡献，并支持物业参与旧改和社区养老等；多地出台服务标准和规范性文件，引导行业高质量健康发展。qkF采购招标网

　　2、基本面修复，2024年具备业绩弹性：2022年部分民企受到母公司影响导致其归母净利润同比增速大幅度下降，23H1归母净利润增速触底回升，地产关联业务影响减弱，同时贸易应收款增速得到控制，减值拨备充分，基础物管稳健增长，社区增值与非业主增值有所修复，物业公司逐渐褪去“地产属性”，增厚“服务消费”属性。截至2022年末，上市物管公司在管面积61亿平，市场份额约16%（行业500强：47%），逐年提升；从面积同比增速来看，上市企业>百强企业>500强企业，行业正在经历集中度提升的阶段，并表现出强者恒强的趋势；我们对行业头部企业的未来增长趋势进行测算，预计2024年头部企业总体归母净利润增速为15%，向上弹性取决于社区增值业务复苏情况，以及非业主增值业务能否企稳。qkF采购招标网

　　3、资本市场表现疲弱，估值偏离基本面：2023年初至2023年10月31日，重点公司平均涨跌幅为-36.5%，板块仍处于深度调整阶段。多因素共振致物管板块呈现M型走势，风险因子缓释板块存在较大修复空间：复盘2019年至今板块走势，分为多个阶段，“戴维斯双击”、高位震荡、震荡下行、“戴维斯双杀”、估值修复、持续下行，主导因素为物管基本面、美联储加息、地产基本面及关联房企信用风险。从PEG以及服务消费的行业属性角度看，当前板块估值已偏离基本面。参考海外综合后勤服务公司的稳态估值以及海外住宅物业管理公司在稳健增长期的估值，国内物管公司在地产影响出清后，有较大估值修复空间。qkF采购招标网

　　4、风险因子即将出清，当前是配置物管行业的较好时间点：截至2023年10月31日，美国有效联邦基金利率达到5.33%，创近22年新高；国家对于防范化解重大风险的决心坚定、满足购房者合理需求的呵护力度也较强，政策利好频发，房地产市场有望实现筑底回暖；短期来看，美联储加息进入末期，压制港股估值的重要因子或将缓释，房地产市场也有望实现筑底回暖，2024年物管板块面临的市场环境将有所好转。中期来看，物业股行情仍将由基本面主导，参考海外巨头，EPS增厚是股价上涨的主要推动力。长期来看，在增长中枢下移的时代，关注优质存量资产投资，获得持续稳定的投资收益，平稳地迎接下一轮经济增长中枢抬升的机遇，当前正是我国服务消费扩张的关键期，作为社区消费的主要载体，对比海外，我国物管行业发展有较好前景。物业指数已经回落至历史低位，当前是配置物管行业的较好时间点。qkF采购招标网

　　投资建议关注三条主线，qkF采购招标网

　　1）“估值修复”：前期受地产影响，风险溢价升高；随着风险因子缓释，建议重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐新城悦服务，建议关注碧桂园服务、雅生活服务、融创服务。qkF采购招标网

　　2）“均衡发展”：长期看好独立发展能力较强，项目质量较高，整体运营能力及盈利能力较强，现金流充沛，兼具成长性的物管公司，推荐绿城服务、万物云，建议关注新大正。qkF采购招标网

　　3）“稳健国企”：看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。推荐保利物业、招商积余，建议关注中海物业、华润万象生活、金茂服务、越秀服务、建发物业。qkF采购招标网

　　风险提示：人工成本快速提升风险，第三方外拓竞争风险，增值服务拓展风险，关联方依赖风险，外包业务质量风险。qkF采购招标网